Depuis la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (art. 55), le Code du Tourisme, dans son article L324-2 précise clairement l’obligation de formaliser un contrat écrit pour les locations saisonnières : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Nous vous conseillons donc vivement de rédiger un contrat de location pour chaque séjour.
Selon l’adage habituel « les paroles s’envolent ; les écrits restent », rédiger un contrat en bonne et due forme est contraignant mais comporte néanmoins de nombreux avantages auxquels nous souhaitons vous sensibiliser dans ce dossier. Initialement rédigé en octobre 2019, ce dossier a été mis à jour en mai 2023.
Pourquoi rédiger un contrat de location ?
Le contrat de location securise la relation entre vous le propriétaire et le locataire vacancier : s’il est bien construit, il va passer en revue les principaux éléments de la transaction entre les parties et va donner confiance au locataire, par rapport à un simple échange d’appels téléphoniques ou de courriels : à ses yeux, cela l’engage et vous engage.
Constitue la preuve juridique (s’il est signé du locataire bien entendu) de l’existence d’une relation entre les parties et vous pourrez vous y référer en cas de problème survenu pendant le temps du séjour, ou constaté après le départ de votre locataire.
Autorise vos locataires à obtenir une Attestation Villégiature auprès de son assureur Habitation pour sécuriser son séjour dans votre location et les dommages qu’il pourrait y causer (cf. notre dossier sur les assurances pour les locations saisonnières).
Pérennise la traçabilité de votre activité dans le temps et concentre, dans un seul document, toutes les informations utiles du passage de votre locataire. Un contrat généraliste n’aura pas le même poids juridique car il sera incomplet donc potentiellement contestable.
Permet (et c’est LA bonne raison pour rédiger systématiquement un contrat avec vos locataires) de conserver la qualification de « location meublée » de votre logement (cf. articles 1713 et suivants du Code civil régissant le contrat de louage de choses, permettant de relever du régime d’imposition BIC et de profiter des avantages fiscaux de la location meublée, CQFD !).
Le contrat de location est donc un élément indispensable à la prestation proposée. Sa rédaction doit obéir à plusieurs règles juridiques (notamment au décret du 14 février 1967 du Code du Tourisme) : identification précise des parties, du bien, objet de la location, de la durée de la location, du prix convenu et quelques autres clauses nécessaires pour sécuriser la location.
Les éléments indispensables d’un Contrat de Location
1 - Informations concernant les contractants
Le contrat de location doit obligatoirement préciser : le nom du propriétaire et ses coordonnées complètes; le nom du locataire et ses coordonnées complètes, sachant que c’est le signataire qui est juridiquement responsable du groupe dans le cas d’une location à plusieurs familles ou entre amis.
La date de prise d’effet et la durée de la location (généralement exprimée en nuitées). Nous recommandons de mentionner dans le contrat le nombre maximum d’occupants autorisé, ainsi que la répartition adultes/enfants (en précisant les âges pour la taxe de séjour) et la présence éventuelle d’animaux de compagnie. En cas de dépassement du nombre d’occupants ou l’arrivée imprévue d’un quadrupède, vous serez ainsi juridiquement couvert.
Rappelons que le contrat conclu avec le client locataire ne peut excéder une durée de 90 jours consécutifs pour une location de courte durée.
2 - Informations concernant le logement
Le contrat de location doit préciser : l’adresse du logement, la catégorie de classement (si le meublé est classé vous devez obligatoirement indiquer son niveau de classement), la superficie habitable, la description succincte de l’agencement intérieur et du mobilier avec un renvoi à l’inventaire joint(e) au contrat, les équipements et services à disposition (par exemple : garage, parking, jeux d’enfants).
En cas de présence d’une piscine privative, le loueur doit démontrer qu’il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles (présence d’au moins un des 4 dispositifs de sécurité prévus par la loi). Il est obligatoire qu’un dispositif de sécurité prévu par la loi soit mis en place et qu’il soit en bon état et opérationnel !
Les restrictions éventuelles (fumeurs, animaux, …), et l’usage des parties communes partagées avec d’autres occupants sur place (buanderie, lave-linge, terrasse, piscine, …). Le propriétaire a le droit d’interdire la présence de tout animal dans un logement de courte durée (à l’exception des chiens guides d’aveugle ou d’assistance : admis dans tous les lieux ouverts au public).
Votre politique personnelle en ce qui concerne l’état des lieux. Rappelons qu’il est juridiquement obligatoire. Pour vous éviter d’avoir à compter toutes les petites cuillères en présence de votre locataire à chaque début de séjour, contentez-vous de lui fournir en amont, un état des lieux exhaustif (l’inventaire dans l’annexe du contrat). Si ce document est signé par votre locataire et en l’absence de réclamation de sa part, un conflit sur ce point aurait peu de chances de prospérer contre vous.
Le cas des recharges pour les véhicules électriques : l’usage des voitures électriques ou hybrides rechargeables se développant très rapidement, votre règlement intérieur ou votre contrat devra statuer sur ce point pour éviter les abus et les mauvaises surprises de consommation sur votre facture annuelle. En effet, si votre logement est équipé d’une borne ou d’une prise ad hoc, vous autorisez les recharges (payantes ou gracieuses, à vous de décider). Si vous n’êtes pas équipé et que vous ne souhaitez pas que des recharges soient faites par vos locataires pour des raisons de sécurité électrique du bâtiment, alors il convient de mentionner ce point dans votre contrat.
3 - Informations concernant le paiement de la location
Le contrat de location doit préciser : le prix de la location et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes), le dépôt de garantie éventuel ainsi que les conditions de sa restitution, l’éventuel échéancier de versement du prix de la location, des éventuelles options (linge de maison, ménage de fin de séjour, consommations, etc.), et le mode de règlement, le montant prévisionnel de la taxe de séjour (joindre le barème fourni par la commune).
Depuis janvier 2020, lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un site de réservation en ligne (OTA), la loi oblige ces plateformes à collecter la taxe de séjour au nom des hôtes non professionnels, pour toutes les réservations effectuées par leur intermédiaire, et de la reverser à la commune concernée.
Pour les acomptes et arrhes : l’acompte est un premier versement à valoir sur un achat et implique un engagement ferme des deux parties ; les arrhes, perdues sauf disposition contraire, si le locataire annule, etc. En cas de non-exécution par le propriétaire, le locataire peut être remboursé double des arrhes versées.
Faut-il demander une attestation d’assurance ?
Pour couvrir certains risques de dégradations, le propriétaire peut exiger du locataire une attestation d’assurance « responsabilité civile spéciale villégiature », souvent inclue dans le contrat « Multirisques Habitation ». Cette attestation doit être spécifiquement demandée avant chaque séjour et être établie au même nom que le signataire du contrat. Attention : cette assurance ne couvre pas tous les risques (piscine, dégâts matériels spécifiques, etc.).
Pour les locataires étrangers, les pratiques en matière d’assurance peuvent différer et ne pas pouvoir s’exercer dans les mêmes conditions. Dans ce cas, mieux vaut vous rapprocher de votre assureur pour étudier une extension de garantie. La caution reste souvent la meilleure assurance contre les risques de dégradations.
Le cas des locations via une plateforme de réservation
Le fait d’obtenir des réservations par l’intermédiaire d’un OTA ne dispense pas de contractualiser avec vos locataires. Vous pouvez imposer la contractualisation lors de l’acceptation d’une réservation et faire parvenir votre contrat au locataire qui devra le retourner signé. Notez sur vos annonces OTA qu’un contrat de location devra être signé au moment de la réservation.
Les conditions de paiement ou d’annulation peuvent différer via les plateformes OTA. Harmonisez-les avec votre contrat. En cas de litige, ce sont les conditions de l’OTA qui prévaudront si elles entrent en conflit avec votre contrat.
Pour éviter les discussions désagréables sur les montants versés, détaillez clairement la nature des différents montants dans votre contrat de location et expliquez pourquoi les frais de service d’OTA pourraient être évités en louant directement auprès du propriétaire.
Autres clauses et précisions d’un contrat de location
Un dépôt de garantie (ou caution) peut être exigé. Il peut être consigné ou encaissé puis restitué en fin de séjour. Les conditions de versement et de restitution doivent être clairement indiquées dans votre contrat.
La réservation peut être annulée par le locataire ou le loueur, pour diverses raisons. La force majeure est très encadrée par la loi et doit être justifiée. L’annulation pour cause de force majeure peut nécessiter des justificatifs probants.
La charte informatique et l’accès internet peuvent être mentionnés, tout comme le lieu de juridiction et le droit applicable.
Le contrat doit être signé en 2 exemplaires pour être opposable et permettre une bonne traçabilité.
BONUS : Modèles de contrat de location
Dans ce dossier proposé par notre association de propriétaires indépendants, nous vous proposons un tour d’horizon des éléments essentiels que doit contenir un contrat de location saisonnière.
Le contrat de location : sécurise la relation et constitue la preuve juridique; il assure une traçabilité et permet la pérennité de l’activité; il aide à maintenir le statut de location meublée et à profiter des avantages fiscaux.
La définition juridique et les règles d’application exigent une identification précise des parties, du bien, de l’objet, de la durée et du prix, ainsi que des clauses additionnelles pour sécuriser la location.
Tableau récapitulatif des clauses essentielles
| Élément | Contenu recommandé |
|---|---|
| Parties | Nom et coordonnées du propriétaire et du locataire, signataire responsable |
| Durée | Dates de prise d’effet, durée en nuitées, maximum 90 jours |
| Logement | Adresse, classement, superficie, description, inventaire |
| Équipements | Piscine, sécurité, restrictions (fumeurs, animaux) |
| État des lieux | État des lieux exhaustif, annexé au contrat, signé |
| Paiement | Prix, acomptes/arrhes, dépôt de garantie, taxes |
| Assurance | Attestation « villégiature » ou Multirisques Habitation |
| Plateformes OTA | Conditions harmonisées, obligation de contrat |
| Annulation | Règles, force majeure, justificatifs |
En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour adapter le contrat à votre situation spécifique et au cadre local.